小区出问题别瞎吵！物业该管啥、业主自己担啥，这篇说透了
小区出问题别瞎吵！物业该管啥、业主自己担啥，这篇说透了
住小区的谁没遇过糟心事？楼上漏水渗到自家天花板，厨房下水道反水漫一地，停在停车场的车莫名被划…… 每次出问题，找物业，物业说 “这不是我们的责任”；自己扛，又觉得冤得慌，最后要么忍气吞声自认倒霉，要么跟物业吵得脸红脖子粗，问题还没解决。
其实根本不用这么折腾—— 物业不是 “万能背锅侠”，但也不能啥都不管。关键是搞清楚：哪些事归物业管，哪些得自己来，法律和合同里早把 “责任线” 划好了。今天就把最常见的几个坑掰开揉碎了说，下次再遇到问题，照着对就行。
一、漏水：先找“漏点”！别上来就找物业
漏水是小区第一大纠纷，有人一看见墙湿了就找物业，其实不一定是物业的事，核心看“漏在哪儿”。
情况 1：楼上漏到你家
责任方：楼上邻居
物业只负责“搭个桥”
之前我邻居家卫生间漏水，把楼下天花板泡得掉皮，楼下业主直接找物业要赔偿，物业也委屈：“这是楼上防水层坏了，不是我们没管好公共区域啊。”
后来物业上门查了漏点，确定是楼上装修时把防水层破坏了，就帮着协调楼上业主维修。最后楼上重新做了防水，还赔了楼下墙面修复的钱。
这里要记清：你家天花板漏，是楼上专有区域（卫生间、阳台）的问题，责任在楼上。物业的活儿是“协助”—— 帮你找漏点、跟楼上沟通，真要赔钱、维修，得找楼上业主。要是楼上不配合，物业可以帮你查《民法典》里的条款，支持你维权，但不能替楼上掏钱。
情况 2：公共管道漏水（比如主下水管、暖气主管）
责任方：物业公司，必须管
去年冬天，我们单元的暖气主管道爆了，水顺着楼道流，还渗进了一楼业主家的储藏室。业主找物业，物业一开始说“这是供暖公司的事”，后来业主拿出《物业服务合同》，里面写着 “公共设施维护包括供暖主管”，物业才赶紧找人修，还赔了储藏室里被泡坏的东西。
公共管道是全体业主共有的，物业的核心职责就是维护这些设施。要是因为物业没定期检修、维护不到位导致管道漏了，不管泡了谁家，物业都得负责修、负责赔。
情况 3：外墙、屋顶漏水
责任方：物业公司（用维修基金修）
我老家小区的顶楼，一到下雨天就漏水，业主找物业，物业说“屋顶修起来贵，我们没钱”。其实这是物业在偷懒 —— 外墙和屋顶是公共部位，维修得用 “公共维修基金”，物业的责任是帮业主走申请流程，组织人来修。
要是物业拖着不申请、不维修，导致你家漏得更严重，比如家具泡坏了，你完全可以找物业要赔偿，因为是他们怠于履行职责造成的损失。
小结：漏水别乱喷
自家窗户缝漏雨→自己修；楼上漏下来→找楼上；公共管道、外墙屋顶漏→找物业，让他们用维修基金或自己掏钱修。
二、下水道反水：看“堵塞点”，分 “大小管”
厨房、卫生间反水，又臭又脏，比漏水还闹心。其实责任划分跟漏水类似，看“堵在哪儿”。
情况 1：主管道堵了（全楼共用的大管道）
责任方：物业公司
之前我们楼三楼反水，污水漫到客厅，业主找物业，物业说“是你们自己家堵了”，结果师傅上门一看，是单元楼的主下水管堵了，里面塞了好多装修垃圾。最后物业不仅找人疏通了管道，还赔了业主家地板修复的钱。
主管道是全楼共用的“大动脉”，物业有义务定期疏通、检查。要是因为物业没维护好导致堵了反水，不管是哪层楼受影响，都该物业负责。但有个例外：如果查出来是某户业主故意扔大件垃圾（比如毛巾、塑料袋）堵了管道，物业赔了之后，可以找这户业主追偿。
情况 2：自家支管堵了（你家到主管道的小管子）
责任方：自己扛
我闺蜜家厨房反水，师傅上门一看，是她家水槽下面的支管里堵满了头发和油垢—— 这段管子是从她家水槽连接到主管道的 “毛细血管”，属于业主专有部分，跟物业没关系。最后她自己花了 200 块请人疏通，还得自己清理厨房的污水。
所以反水先别急着找物业，先让师傅查堵在哪儿：堵在主管道，找物业；堵在自家支管，自己解决。
小结：反水别乱怪
物业管“全楼共用的主管道”，你管 “自家独用的支管”。
三、停车场车被划、被砸：别只骂物业，先看合同！
车辆在小区停车场出问题，是最容易吵翻的—— 车被划了，物业说 “我们没看着”；车被砸了，物业说 “这是小偷干的”。其实关键看你跟物业签的合同，还有你交的是 “啥钱”。
情况 1：车被划 / 被撞，找不到肇事者
先搞清楚：你交的是“车位租赁费”，还是 “车辆保管费”？
•要是交的是“车位租赁费”（比如每月 300 块，只是租个位置停），或者 “车位管理费”（管照明、清洁、道闸），那物业只给你提供 “停车的地儿”，不管 “车的安全”。这种情况下，除非你能证明物业有重大过失 —— 比如监控全坏了、保安全脱岗了，肇事者大摇大摆进来没人管，否则物业不赔钱，得自己走保险。
•要是合同里写了交的是“车辆保管费”，发票上也注明了，那你跟物业就形成了 “保管关系”，不管找不找得到肇事者，物业都得赔。
我同事之前车在小区被划，找不到人，他找物业，物业说“我们不管”。后来他翻出合同，发现自己交的是 “车位管理费”，只能认栽；另一个朋友交的是 “保管费”，车被砸后，物业直接赔了修车钱。
实操建议：车被划后，第一时间报警，同时让物业调监控。要是物业说“监控坏了”，或者调不出来，你可以说 “你们连基本的安全管理都没做到”，要求物业承担部分责任（比如赔一半修车钱），大多时候物业会协商解决。
情况 2：车被停车场的东西砸了（比如管道掉下来、消防箱砸下来）
责任方：物业公司，必须赔
前阵子有个小区，停车场的水管脱落，砸坏了三辆车，物业一开始还想赖，说“水管是自然坏的”，结果业主拿出照片，证明水管早就生锈了，物业没检修。最后物业不仅赔了所有修车钱，还把整个停车场的管道都检查了一遍。
这种情况没话说—— 公共设施是物业管的，因为他们没维护好导致车被砸，必须全额赔偿。
小结：车辆出问题别乱闹
先看合同：交“租赁费 / 管理费”，物业无重大过失不赔；交 “保管费”，物业必须赔。要是被公共设施砸了，直接找物业赔钱。
四、其他常见问题：一张表帮你划清责任
除了上面三种，还有些小事也容易纠结，整理成表，一看就懂：
问题场景
责任方
具体说明
电梯故障被困
物业公司
电梯是特种公共设备，物业必须定期维保，困人了要及时救援，出问题了要负责修。
在小区公共区域摔倒
看原因
要是物业没扫雪、没拖积水，或者地砖坏了没修，物业赔；要是自己走路看手机摔了，自己负责。
高空抛物砸到东西 / 人
抛物者 + 物业
先找扔东西的人；找不到的话，物业要协助查监控、做宣传，要是物业没尽到义务，也得担部分责任。
家里被盗
小偷 + 物业
主要找小偷，但要是物业没管好门岗（比如陌生人随便进）、监控坏了、没巡逻，物业要承担部分责任。
最后：维权别瞎闹，记住这 5 步！
遇到问题，别跟物业吵得面红耳赤，按步骤来，有理有据：
1.先固定证据：拍照、录视频！比如漏水拍墙面、反水拍污水、车被划拍划痕，越详细越好，这是“硬通货”。
2.再留好凭证：把物业费发票、车位费收据、修车发票、买家具的发票都找出来，证明你花了多少钱，损失有多大。
3.书面沟通：别只口头跟物业说，写一份《维修通知》或《索赔函》，让物业签字确认收到，避免“我说过，你没说过” 的扯皮。
4.先协商，再找外援：先跟物业经理好好谈，把法律依据（比如《民法典》里的条款）、合同内容摆出来。谈不拢，就找社区、街道，或者住建局的物业科，让政府部门帮着调解。
5.最后走法律途径：要是物业油盐不进，直接去法院起诉，拿着证据和凭证，一告一个准。
其实不管是漏水、反水，还是车辆问题，核心就一个：别把物业当“万能的”，也别让物业当 “甩手掌柜”。搞清楚责任划分，遇事不慌，有理有据地维权，才能让小区住得舒心。
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